Energetska obnova višestambenih zgrada od 2027. godine trebala bi prijeći na bitno drukčiji model financiranja. Umjesto dosadašnjih javnih poziva i bespovratnih sredstava, najavljuje se kreditiranje uz mogućnost otpisa dijela glavnice nakon ispunjenja propisanih uvjeta. Riječ je o značajnoj promjeni dosadašnjeg načina financiranja.
Za suvlasnike i upravitelje to znači da priprema zgrade više neće ovisiti samo o spremnosti dokumentacije i pravodobnoj prijavi na javni poziv, nego i o mogućnosti financiranja investicije kroz kredit.
Za 2027. godinu ne najavljuju se novi javni pozivi iz NPOO-a
Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u odgovorima vezanim uz posljednji poziv navelo je da u okviru Nacionalnog plana oporavka i otpornosti 2021.–2026. i njegova Dodatka nije planirana objava novih poziva za energetsku obnovu višestambenih zgrada neoštećenih u potresima.
Uvjeti eventualnih budućih poziva iz drugih izvora u ovom trenutku nisu poznati.
Prema dosadašnjim najavama predstavnika Ministarstva, nakon završetka modela financiranja iz NPOO-a energetska obnova trebala bi se financirati kreditima poslovnih banaka, uz mogućnost da se suvlasnicima nakon ispunjenja određenih uvjeta otpiše dio glavnice.
Razlog promjene je završetak Mehanizma za oporavak i otpornost, iz kojeg je osiguran značajan dio sredstava za dosadašnje programe energetske obnove.
Godina 2027. stoga bi trebala označiti početak novog sustava financiranja.
Što dolazi umjesto bespovratnih sredstava?
Ministarstvo regionalnoga razvoja i fondova Europske unije, u suradnji s Hrvatskom bankom za obnovu i razvitak, razvija financijski instrument za kreditiranje energetske obnove višestambenih zgrada.
Prema dosadašnjim informacijama, pilot-projekt „Krediti za energetsku obnovu višestambenih zgrada“ trebao bi se provoditi tijekom 2027. i 2028. godine.
Najavljeni model temelji se na podjeli izvora financiranja. Približno polovicu sredstava osigurala bi država bez kamata, dok bi drugu polovicu osiguravale poslovne banke uz tržišnu maržu. HBOR bi putem javne nabave trebao odabrati poslovne banke koje će suvlasnicima nuditi kredite po povoljnijim uvjetima od uobičajenih tržišnih.
Razmatra se mogućnost otpisa do 50 % glavnice za dubinsku i sveobuhvatnu obnovu, odnosno do 45 % za integralnu energetsku obnovu. Važno je naglasiti da ti postoci u trenutku pisanja članka još nisu potvrđeni konačnim službenim uvjetima financijskog instrumenta.
Koliko će novca biti dostupno?
U dosadašnjim javnim najavama pojavljuju se različiti iznosi budućeg financijskog instrumenta.
Spominje se 195 milijuna eura u newsletteru Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, 89 milijuna eura prema jednoj od izjava predstavnika Ministarstva uz procijenjeno ukupno ulaganje od oko 222 milijuna eura te 111 milijuna eura u opisu pilot-projekta Ministarstva regionalnoga razvoja i fondova Europske unije.
Zbog toga nijedan od tih iznosa prije objave konačnih službenih uvjeta ne treba promatrati kao konačan.
Novi program bit će manjeg opsega
Kroz Nacionalni plan oporavka i otpornosti trenutačno se provodi energetska obnova 308 neoštećenih višestambenih zgrada, uz 198 milijuna eura dodijeljenih bespovratnih sredstava i ukupno 14.827 obuhvaćenih kućanstava.
Prema najavama, novi financijski instrument trebao bi omogućiti obnovu približno 2.600 stanova tijekom dvije godine.
Ako se najavljeni opseg potvrdi, broj zgrada koje će moći koristiti novi model bit će znatno manji nego u dosadašnjim programima.
Praktična posljedica za suvlasnike je jasna: zgrade koje na vrijeme pripreme dokumentaciju i riješe unutarnje odnose bit će u znatno boljoj poziciji kada financiranje postane dostupno.
Što se mijenja u pripremi zgrade?
Kod dosadašnjih javnih poziva jedan od ključnih elemenata bili su rok za prijavu i spremnost dokumentacije. Kod kreditnog modela veći značaj trebala bi imati i financijska sposobnost zajednice suvlasnika da uredno servisira kredit.
Pri tome stanje novca na računu pričuve nije jedini pokazatelj financijske stabilnosti zgrade. Banke pri odobravanju kredita mogu analizirati redovitost naplate pričuve, postojeće obveze zgrade, fiksne troškove i druge podatke koji utječu na raspoloživi kapacitet za otplatu kredita.
Zbog toga bi upravitelji i predstavnici suvlasnika već sada trebali posvetiti pozornost naplati pričuve i rješavanju eventualnih dugovanja.
Zgrada s urednom naplatom pričuve i stabilnim prihodima može biti u boljoj poziciji od zgrade koja trenutačno ima veći iznos na računu, ali istodobno ima problem s redovitim podmirivanjem obveza pojedinih suvlasnika.
Energetski rezultat postaje još važniji
Kod najavljenog modela posebno će važna biti kvaliteta projekta i mogućnost dokazivanja planiranih energetskih ušteda.
Ako pravo na otpis dijela glavnice bude vezano uz ostvarenje određenih energetskih pokazatelja, projektiranje će imati još veću ulogu nego kod dosadašnjih programa.
To znači da odabir tehničkih rješenja ne bi trebalo svoditi samo na postizanje minimalnih uvjeta ili na najnižu početnu cijenu radova.
Kvalitetan glavni projekt energetske obnove treba jasno pokazati koje se mjere izvode, kolike se uštede očekuju i na koji se način ostvaruje traženi energetski rezultat.
Drugim riječima, loše projektirano jeftinije rješenje može se dugoročno pokazati skupljim od kvalitetno pripremljene obnove.
Kolika je većina suvlasnika potrebna?
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) među odlukama koje se donose natpolovičnom većinom suvlasničkih dijelova izrijekom navodi energetsku obnovu zgrade, primjenu mjera energetske učinkovitosti i ugradnju sustava koji koriste obnovljive izvore energije.
Takve odluke smatraju se poslovima redovite uprave.
Odluka se donosi na sastanku suvlasnika, uz poziv dostavljen između pet i deset dana prije održavanja sastanka te objavljen na oglasnoj ploči zgrade.
Treba ipak imati na umu da poslovna banka u sklopu svojih kreditnih uvjeta može propisati i dodatne zahtjeve.
Što napraviti prije 2027. godine?
Iako konačni uvjeti kreditiranja još nisu objavljeni, velik dio tehničke dokumentacije potrebne za energetsku obnovu može se pripremiti unaprijed.
Uobičajena dokumentacija uključuje:
• izvješće o energetskom pregledu
• energetski certifikat postojećeg stanja
• glavni projekt energetske obnove s proračunom energetskih ušteda
• troškovnik planiranih radova.
Energetski certifikat vrijedi deset godina od dana izdavanja, pod uvjetom da u međuvremenu nisu provedene promjene koje utječu na energetska svojstva zgrade.
Glavni projekt također se može izraditi unaprijed, ali će ga prije prijave na budući program biti potrebno provjeriti i, prema potrebi, uskladiti s konačnim uvjetima financijskog instrumenta, aktualnim propisima i cijenama radova.
Zgrada koja ima pripremljenu kvalitetnu projektnu dokumentaciju u trenutku otvaranja novog modela financiranja moći će znatno brže prijeći na razgovore s upraviteljem, bankom i izvođačima.
Zgrade koje pripremu započnu tek nakon objave uvjeta tada će istodobno s velikim brojem drugih zgrada tek tražiti projektante i izrađivati potrebnu dokumentaciju.
Priprema energetske obnove može početi već sada
Konačni uvjeti financiranja za 2027. još nisu poznati, ali tehnička priprema zgrade ne mora čekati njihovu objavu.
Kvalitetan energetski pregled i glavni projekt omogućuju suvlasnicima da unaprijed vide opseg potrebnih radova, očekivane energetske uštede i okvirnu vrijednost investicije.
Time se odluka o energetskoj obnovi ne donosi na temelju procjena, nego na temelju konkretnih tehničkih i financijskih podataka.
A-plan d.o.o. izrađuje energetske preglede, energetske certifikate i glavne projekte energetske obnove višestambenih zgrada.
Ako razmišljate o obnovi svoje zgrade i želite na vrijeme pripremiti dokumentaciju za budući model financiranja, javite nam se kako bismo zajedno procijenili postojeće stanje zgrade i potrebne korake za pripremu projekta.
Često postavljana pitanja
Hoće li biti novog javnog poziva za energetsku obnovu višestambenih zgrada?
Prema Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, u okviru Nacionalnog plana oporavka i otpornosti i njegova Dodatka nije planirana objava novih poziva za energetsku obnovu višestambenih zgrada neoštećenih u potresima.
Za razdoblje od 2027. najavljuje se novi kreditni model s mogućnošću otpisa dijela glavnice. Mogućnost nekih drugih budućih javnih poziva iz drugih izvora financiranja zasad nije poznata.
Kada kreće kreditiranje energetske obnove?
Pilot-projekt „Krediti za energetsku obnovu višestambenih zgrada“ najavljen je za 2027. i 2028. godinu.
Točan datum početka kreditiranja i konačni uvjeti u trenutku pisanja članka nisu objavljeni.
Koliki će se dio glavnice moći otpisati?
Prema dosadašnjim najavama, razmatra se otpis do 50 % glavnice za dubinsku i sveobuhvatnu obnovu te do 45 % za integralnu energetsku obnovu.
Konačni postoci i uvjeti otpisa još nisu službeno potvrđeni.
Kolika većina suvlasnika treba za odluku o energetskoj obnovi?
Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24), za energetsku obnovu potrebna je natpolovična većina suvlasnika, računato prema suvlasničkim dijelovima upisanima u zemljišne knjige.
Energetska obnova izrijekom je navedena kao posao redovite uprave. Kod kreditiranja banka može postaviti i dodatne uvjete.
Isplati li se pripremati dokumentaciju prije objave konačnih uvjeta?
Da, velik dio tehničke dokumentacije može se pripremiti unaprijed.
Energetski pregled, energetski certifikat i glavni projekt omogućuju suvlasnicima da na vrijeme utvrde potrebne mjere, očekivane uštede i okvirnu vrijednost investicije.
Prije konačne prijave dokumentaciju će trebati provjeriti i, ako bude potrebno, uskladiti sa službenim uvjetima novog financijskog instrumenta.
Vrijedi li ranije izrađen energetski certifikat?
Energetski certifikat vrijedi deset godina od dana izdavanja.
Ako na zgradi nakon njegova izdavanja nisu provedene promjene koje utječu na energetska svojstva, u pravilu se može koristiti kao dokaz postojećeg stanja, uz provjeru zahtjeva budućeg programa financiranja.
